深圳楼市三月回暖：二手房领跑，新房分化明显

春节过后，随着人们返城找工作、刚需买房安家以及改善住房置换的需求集中释放，深圳楼市正迎来一轮结构性回暖，而这波回暖主要是由二手房市场带动的。根据乐有家研究中心的最新监测数据，3月22日（上周日），深圳二手房门店的单日签约量创下了近5年来的最高纪录，楼市“金三月”的热度正在快速显现。



进入3月份以来，深圳二手房市场的热度就慢慢起来了。

乐有家研究中心的数据显示，3月22日当天，深圳二手房门店的签约量，比前一周周日增长了11%，甚至比2024年国庆假期期间的单日最高签约量还高出4个百分点。从周度数据来看，上涨趋势也很明显：3月16日至22日这一周，乐有家门店的二手房签约量实现了“四连涨”，达到了2024年四季度以来的最高水平；与此同时，门店的新房签约量也在持续上升，创下了近一年来的高位。

另外，深圳贝壳研究院的监测数据也能印证这一趋势。同样是3月16日至22日这一周，贝壳深圳合作门店的二手房签约量比上一周增长了9.9%，创下了17个月以来的周度最高纪录；从春节过后四周的整体数据来看，今年深圳二手房的签约量比去年同期增长了18%。

不过需要注意的是，这一轮楼市回暖并不是所有区域、所有房源都同步上涨。深圳贝壳研究院表示，春节过后的四周里，深圳各个区的二手房签约量虽然都比去年同期有所增长，但光明、罗湖、坪山这些刚需买房集中的区域，增幅格外突出。

随着二手房成交量不断增加，之前一直处于下跌趋势的深圳二手房价格，也出现了企稳的迹象。乐有家的数据显示，2026年2月，深圳二手住宅的成交均价达到了每平方米6.2万元，这是自2025年6月以来，时隔8个月，深圳二手房价格再次回到“6字头”。国家统计局近期发布的2月商品住宅销售价格数据也能证明这一点：深圳二手住宅销售价格指数的环比降幅，比1月份缩小了0.2个百分点。

房价能稳住，主要得益于买卖双方心态的微妙变化。中原地产监测发现，在深圳的89个片区中，3月份业主报价上涨的片区已经增加到了30个，这些片区主要集中在福田、龙华等核心区域。乐有家研究中心也表示，随着楼市交易量越来越活跃，部分核心区域甚至出现了业主临时涨价（反价）的情况，深圳二手房的平均议价空间已经连续3个月缩小。

“3月份深圳楼市的‘小阳春’，是实打实的，没有水分。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析说，3月份本来就是楼市成交的旺季，尤其是节后返城和孩子入学注册的时间段，直接带动了刚需购房需求的释放。他还提到，二手房去化速度加快、挂牌量的增幅变慢，再加上春节前业主卖房意愿低、议价空间缩小，这些因素叠加在一起，让重点城市二手房价格的跌幅明显放缓。

新房市场：豪宅热销，整体分化

和二手房市场全面升温不同，深圳新房市场呈现出明显的分化态势。

根据乐有家研究中心的统计，截至3月22日，3月份深圳一手住宅的预售网签量累计有944套，现售网签量累计860套，预售加现售的总网签量达到1804套；而同期二手住宅的累计网签量有3281套，明显比新房多。这也能看出，目前新房市场在供应节奏、定价策略和购房者预期之间，还存在一定的博弈，整体的复苏速度比不上二手房。

从新房的成交结构来看，也出现了一个新变化：深圳新房住宅市场中，现房销售的占比在不断上升。深圳贝壳研究院院长肖小平解释说，现房销售占比提高，是政策导向和市场需求共同作用的结果。一方面，政策鼓励部分楼盘直接实行现房销售；另一方面，购房者也越来越偏爱现房——现房可以快速办理房产证、买了就能住，不仅能省去等待期房交付的时间，还能节省租房的费用和时间成本。

值得一提的是，高端豪宅市场近期也迎来了明显的热度回升。备受全国豪宅市场关注的深圳湾澐玺项目，近期加推了南区新品，共推出162套建面约216至426平方米的大平层住宅。据悉，这次加推的房源销售额超过了50亿元，卖出了约112套，去化率达到70%，其中216平方米的户型更是全部卖完。从整体来看，这个项目入市近四个月，累计销售额已经突破239亿元，稳稳跻身全国豪宅市场的第一梯队。

不过市场分析人士也提醒，3月份虽然有部分新盘热销，但一方面，这只是豪宅板块的独立行情，不能代表整个新房市场的走势；另一方面，这些新盘热销，大多也是开发商实实在在降价让利带来的效果。在二手房持续吸引购房者的背景下，新房市场“核心板块成交量上升、价格稳定，刚需区域靠降价换销量”的特点，还会持续一段时间。