深圳2026年首宗住宅用地落槌 罗湖十年首拍纯宅地花落深铁

3月20日，深圳2026年首场住宅用地挂牌出让圆满收官，这场备受业内关注的土拍最终尘埃落定。据深圳公共资源交易中心公示，深圳市地铁集团以8.69亿元底价，成功拿下罗湖笋岗片区两宗捆绑出让的地块，折算下来楼面地价约22437元/平方米。



这宗地块之所以引发全城热议，核心原因在于它的稀缺性——这是罗湖区近十年里，首次通过公开招拍挂形式推出的纯居住用地，打破了区域长期依赖城市更新补地的局面，从挂牌起就成为市场焦点。

此次出让的地块采用“组合打包”模式，由二类居住用地和轨道交通用地两部分构成，具体坐落于笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处，地理位置堪称优越。地块紧邻已运营的地铁7号线，同时衔接在建的17号线笋岗站，是实打实的双地铁上盖物业，交通便利性拉满。

从规划指标来看，住宅板块占地面积1.21万平方米，总建面约3.87万平方米，容积率仅3.2。要知道罗湖作为深圳老牌核心区，城区开发密度普遍偏高，这样的低容积率规划，意味着未来小区的居住舒适度会远超片区常规项目。按照要求，地块将建设37488平方米商品住宅，还需配建3班幼儿园、社区体育场地等公共配套，建成后无偿移交政府，兼顾居住属性与民生需求。

本次土拍设置了明确的竞买门槛，要求竞买企业必须具备国内地铁建设、运营、管理以及上盖物业独立开发的全流程经验，业内普遍认为这一条件基本是为轨道开发经验丰富的企业量身打造，因此深铁成功摘地也在情理之中。

从市场价值和盈利空间来看，这宗地块的优势十分突出。目前地块周边新房城建凌云华府备案均价约7.3万元/㎡，对比2.24万元/㎡的楼面地价，项目后续开发有着充足的利润空间。除此之外，地块周边万象食家、宝能环球汇等商业综合体扎堆，桂园中学等教育资源环伺，生活配套成熟完善，宜居属性拉满。

根据出让合同约定，地块开发有着明确的时间节点：住宅部分需在合同签订后1年内开工、4年内竣工；轨道交通部分需1年内动工、3年内竣工。项目还承诺落实“交房即发证”服务，让业主收房时就能同步办理不动产权证，保障购房者权益。同时，轨道部分必须与7号线、17号线笋岗站无缝衔接，配合地铁日常运营管理。

业内人士分析，罗湖作为深圳最早建成的中心城区，新增宅地供应一直十分紧缺，此次纯居住用地公开出让，堪称区域楼市的“解渴式补仓”，不仅能优化罗湖新房市场格局，也对稳定全市土地市场预期起到积极作用。依托深铁成熟的TOD开发经验，该项目有望打造成罗湖核心区的轨道人居标杆，进一步激活片区活力。